El mercado de alquileres y de compraventa de inmuebles en Rosario atraviesa una fase de reacomodamiento signada por la desregulación, la caída en la demanda de alquileres y la reaparición de los créditos hipotecarios. Un reciente relevamiento realizado por el Colegio de Corredores Inmobiliarios de Santa Fe Sede Rosario (COCIR) sobre 261 matriculados reflejó un estancamiento en la ocupación de viviendas y un incremento en las rescisiones por falta de pago Para analizar esta coyuntura, el asesor inmobiliario Pablo Gentilcore habló en Otros Ambitos (del Plata Rosario 93.5) sobre las dinámicas actuales que atraviesa el sector tanto en locaciones como en el segmento de unidades usadas y a estrenar.
Alquileres: de la lista de espera a la negociación de precios
Tras la derogación de la Ley de Alquileres a fines de 2023, la oferta de propiedades se multiplicó en la ciudad. Sin embargo, este incremento en el stock disponible coincidió con una marcada desaceleración de la demanda, transformando drásticamente el escenario respecto de años anteriores.
Inversión de la dinámica: Mientras que dos años atrás existía lista de espera para alquilar una unidad, hoy las propiedades permanecen publicadas por períodos más prolongados.
Margen de negociación: Ante la sobreoferta y la pérdida de poder adquisitivo, se han vuelto frecuentes las contraofertas por parte de los inquilinos. Por ejemplo, en monoambientes orientados a estudiantes universitarios —cuyos valores de lista se ubican en torno a los $380.000—, las partes suelen negociar acuerdos en valores cercanos a los $315.000 a $320.000.
Costos fijados para los propietarios: Para los arrendadores, aceptar valores inferiores suele resultar preferible antes que mantener el inmueble desocupado, debido al impacto de los gastos fijos como expensas e impuestos.
Precios de construcción y brecha entre el nuevo y el usado
El valor del metro cuadrado en las propiedades a estrenar registró un incremento considerable en los últimos años, impulsado por el alza en los costos de construcción.
Unidades a estrenar: En barrios con alta demanda como Lourdes, Abasto o la zona del río, el valor del metro cuadrado en desarrollos nuevos pasó de un promedio de entre USD 1.700 y USD 1.800 hace dos años a rangos de entre USD 2.600 y USD 2.700 en la actualidad.
Demanda de inmuebles usados: Los departamentos usados (con una antigüedad de entre 7 y 40 años) concentran el mayor volumen de operaciones de compraventa debido a sus costos sensiblemente menores en comparación con las unidades a estrenar.
Factores de competencia profesional: La agilidad en la atención y la inmediatez de respuesta por parte de las inmobiliarias resultan determinantes para concretar operaciones en un mercado altamente competitivo.
Créditos hipotecarios UVA: alcance y limitaciones
El anuncio de nuevas líneas de créditos hipotecarios UVA ha generado expectativa en el sector, aunque los especialistas remarcan ciertos condicionantes estructurales para su consolidación masiva.
Destino de los fondos: Los préstamos bancarios recaen habitualmente sobre propiedades terminadas y con primera escritura, por lo que su impacto directo en el impulso de desarrollos desde pozo o construcciones en marcha es limitado en el corto plazo.
Requisitos de ingreso y ahorro: Las condiciones de acceso suelen requerir ingresos familiares consolidados y la disponibilidad previa de al menos un 30% del valor total de la propiedad para cubrir la diferencia del crédito, escrituración y honorarios profesionales.
Factores macroeconómicos: La brecha entre los ajustes mensuales por UVA y la actualización trimestral de los salarios, sumada a la memoria de los esquemas crediticios previos, genera cautela entre los potenciales tomadores frente a compromisos financieros a 20 o 30 años.